お久しぶりです!!去年に続き不動産投資の話をしましょうか!

2016年も明けて二か月以上たち気が付けば春ですね!

そんな感じの2016年は年明け早々ご祝儀相場ならず、株価は大暴落に急激な円高、原油価格急落とある種の呪いかと思うような波乱の幕開けでしたね。

そこへ来て、日銀の黒田総裁によるマイナス金利導入の発表!!

これぞ待ちに待った不動産投資の絶好の機会!!

銀行で数億円借りてマンションとアパートを購入するぞ!!っと全く思わない僕です。

理論的にはマイナス金利の導入で日銀に都市銀行やらがお金を預けると金利を徴収するので、各銀行はそれぞれにお金を良い投資先や中小零細に貸して市場の活発化を計ろうということですね。

問題なのは良い投資先ですね。たぶん、日本の小学生で池上さんの解説するテレビ番組を見ている小学生であれば敏感に世の中が良くなっているとは思えないことをわかると思います。

国の借金問題に増税問題、年金問題、高齢者問題、少子化問題、放射能汚染の問題などここに問題と書くだけでも簡単に六個も問題が出てきちゃいますね。

シェアハウスを利用する若い世代に至ってはこの上記の問題プラス、就職問題や最近急激に増えている奨学金の問題などさらに加算されるので普通に生きていても社会不安がこれだけ多くのしかかってきます。

そんな中で銀行も良い融資先や良い投資事業が見つからず営業の若い子が駆けずり回ってとってきた案件も上司の許可が下りずに融資が下りないなどそれが末端の現状ではないでしょうか?

不動産市場でも一部の地域を除いてはかなり厳しいと僕は個人的に感じます。

不動産の投資サイトにはベテラン大家さんが、いろんな経験やテクニックを案内してくれていると思いますが彼らの投資年数や投資開始の年代を見ると割に良い時代からスタートしてます。2000年代前半とか金利が安い割には今以上に末端の景気が良いころですね。しかも、PCバブルや派遣法改正でわりにワンルーム需要が地方でも伸びた時期です。

なのでこれから都心部でも地方でも立地条件と客層のニーズや開拓など考えなければなりません。都心部だから安心とかは時代的にはあり得ないと思います。

政府が認めているように都市部でも空洞化が深刻ですし、都市部の高齢化による空室率などもかなり目立っています。しかも、東京の環状線内でも場所によっては価格が安くなる傾向が最近は多いです。

ですので、僕のホームグランドの名古屋市内でも注意して買わないと家賃収入も少ないわりに固定資産税やその他雑多の経費がかさみます。

ここ数年はサラリーマン大家さんの増加で名古屋地区だけを見ますとロフト付きワンルームやスキップフロア方式の洒落たデザイナーズマンションみたいなのが多くできているようです。

相場的には土地代プラス建築単価は50万~60万前後の木造が多いようですね。利回りは表面で8%前後。

この不動産投資の話で利回りはだいたい実質に直すと4%を切る場合が多いと以前も話したと思います。事実ここ最近はサラリーマン大家が流行った10年から5年前くらいの物件が任意売却や競売にかけられる物件が多く。大手の不動産サイトでも簡単に探せます。

先日、僕のフェイスブックで二つの写真を掲載しました。二つの写真には物件の価格と利回りやその他の条件が書いてあるのですが(住所や番地その他不動産屋さんの情報があるので載せることはできませんが)あるポイントが矛盾をしているところがあり、不動産知識に乏しい方をターゲットに騙そうとすることをありありと見える内容でした。

その矛盾しているのが利回りと築年数です。最近は不動産屋が新築が売りずらいのでアパートを建築してそれを買わせるとか、建てたけどオーナーが事情により建築中に売りに出される物件などですね。

新築のアパートと築五年から10年未満の物件の利回りがほとんど同じということです。下手すると築年数が5年くらいの物件の方がなぜか利回りが低くなっていたりと。不動産を購入する場合、当然ながら築年数が古ければ補修費用やワンルームだと今時分はエアコンは標準装備が多いですからそれらの費用を考慮しないといけません。

ですから新築物件を購入するときと中古物件を購入するときの値段をしっかりと考えなくてはいけません。

不動産市場が巷ではよくなっていると言いますが、実際は違うと言えるのも考慮しましょう。最近は都心の個別マンションオーナーを投資として進める傾向がありますがこの間、東京のスカイ○○トという会社から電話で斡旋があり、暇つぶしに話を聞きましたが結構笑える話でした。

東京の品川や巣鴨などにあるワンルームマンションのオーナーになりませんかという話。価格は2500万~で想定収入は年間100万前後。マジか!!たった百万にしかならないの???と僕は感じたので電話をしてきたお姉さんにこれは税引き前ですかと聞いたらそうですと言われた。

悪夢なような話ですがここから政府に上納する、固定資産税や所得税を引くとたぶん八十万くらいかな?

そうすると実質利回りがさらに悪くなって3%前半、ここから遠隔地なので自主管理は諦めて不動産屋さんに管理お任せするとたぶん家賃の5%から高いところだと10%以上取られる。収入ではなくて家賃の計算です。

ここで????と考えたあなたは正解です!

実質の利回りが4%の時点でもすでに赤字マイナスが出ますね。しかもですね賃貸専門に扱う不動産屋は楽に交渉を進めるために営業努力や説明努力を省くためにだいたい入居者が長く住まなくても壁紙オール替えとか、わけのわからないこと言うわけですよ。ほとんど汚れが無くてもね。

そうなるとですね、どんどん赤字が増えるわけです。しかも利回り計算上は常に満室をキープした計算ですから実際はもっと過酷な利回りになります。

しかもワンルームの原価を考えてみると安いものだと思います。坪単価 鉄筋コンクリートで多めに見積もって100万で計算するとしてワンルームはだいたい35㎡くらいが多いかな大きめで40平米で3.3㎡を割ると12.12坪

マンションだから土地の権利が各戸別に均等割りされたとして2坪くらいかな東京辺りは調べたところ品川の戸越銀座や大井町で一坪200万から300万、浅草でも250万くらいで駅徒歩10分圏内が坪単価ある。

なので彼らの利益を差し引いた時点で原価は1200万から1500万前後かな

彼らの販売利益が計算するとそこそこあるのがわかる。(だいぶあるかな(笑))

さらに不動産仲介料、さらにマンションだから管理費と共益費をとられるのを考えるとマンション投資の場合、新築はかなり場所の選定と業者のやり方を見ないと20年後とかやっとこ利益回収しかけたころに破産しかねない。

不動産を買う時は自分の実質利回りも考えて値段交渉しましょう!

 

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