名古屋不動産投資市場を考える(シェアハウス編)

僕がシェアハウスをやり始めてから五年ほどたつけど、その間名古屋でも劇的に増えましたね

シェアハウス業界に限らず、ワンルームとか賃貸物件のデベロッパーなんてものはそうなんだと感じます

ここ数年が名古屋で不動産をかじっていて感じたのはシェアハウスもマンション投資、賃貸投資も同時並行に銀行は我先に属性の良いカモを見つけてはあてがっていた感じがします。

ここで出ているスルガ銀行さんは銀行業界の人に聞くと街金と変わらないといわれるような感じ。
年利4.5%という金利でフルローン

これだけ見て利子が高いと感じるだけなら簡単です

この金利を見て不動産投資したら終了と感じた人は初級編クリアーですね

古い漫画で言えば 北斗の拳で秘孔を打たれて死ぬ感じに似てます。ゆっくり確実に死にます

現在市場で流通している不動産の多くは表面利回り8%くらいが多いですがこれは取得する諸費用や税金は考慮されていません。新築物件なんかは消費税やその他諸々含めるとこの利率で借りると赤字になります。

中古 築古物件でも改修費やその他費用を考えると満室想定しないとかなり厳しいです。
表面利回り12%以上を狙わないとリスク回避できないですね

話がシェアハウスからずれましたが、シェアハウスを名古屋で見る場合、東京や大阪に比べて圧倒的に学生や留学生、社会人も少なく、外国人を除けば自宅から通う方も多いです。

しかも名古屋辺りはワンルームマンションの空室も多く競合エリアによってはワンルーム×シェアハウス×自分たちの物件と三つ巴の争いになりやすいです

過去のブログなどでも書きましたがシェアハウスや賃貸運営は可能な限り自主管理にして客付けを不動産屋さんやそのほかの仲間たちと連携を図るのが良いと感じます。

まず工事費用や管理費用をシェハウスや不動産管理業者に搾取されない。たまにお客様の依頼で不動産を見に行くと管理費支払っているのに雨漏りや排水溝のつまりによる汚れなどひどい物件もあります。

シェアハウスで言えば明らかに普通の賃貸よりコストがかかります、定期的に清掃したり住人間の人間関係、また差別化を図るためにイベントを企画したり考え出せばホテル並みにひねり出す必要があるのかもしれません。当然そうすれば管理会社に任せればそれなりに経費が掛かります。場合によっては彼らからの提案で再投資を求められることが考えられます。

僕、個人的にはシェアハウスの運営は楽しいですがこれをたくさん増やしたいかと言われると僕のように一人一人に深い付き合いをする僕では時間が足りないので無理です(笑)

我がシェアハウスから卒業した人、結婚した人とも今でもお付き合いがありますし仕事でコラボしたりもします。

シェアハウス個々にいろんな工夫を凝らして交流したり、イベントしておりますが僕の今までの経験からするとイベントメインのシェアハウスは入居者の回転が速い気もしますし出会い目的など邪(よこしまと読みます表現古いかな)な入居者もいると思います。ほかのシェアハウス業者さんに見学に行ったり情報交換するときに入居者の雰囲気をその用意感じるときがあります。

最近はシェアハウスにおける目的を決めてDIYができたり料理好きが集まるシェアハウスとかいろんなのありますけど、それもオーナーサイド 特に業者丸投げの方からしたら良いことはない気もします。なぜならそのほとんどが業者がマスコミ向けプレスリリースで派手に宣伝上げるのが目的で長期計画を立ててるようには思えないのです

DIYでも料理でもそうですが設備投資はオーナーサイドです、当然、それにこだわりがある住人が集まりますので備え付ける機材はそこそこのものを入れないと差別化できませんね。

DIY好きな人であればボッシュやマキタ使いたいというでしょうし、作業台しょぼいの入れれませんよね。壊れて怪我したら大変です、料理好きな方であれば業務用のキッチンに冷蔵庫、オーブンなどもいるでしょうからね

それはすべてオーナーサイドに準備させて自分たちはプロヂュース費用を管理費とは別にとるのでめちゃくちゃひどい話です。(大体の人は不思議とそう感じないので口車に乗ります)

綺麗に改装してプレスに流すので管理会社は人のお金で宣伝できるので最高ですね

 

僕は戸建て賃貸2件とシェアハウス2件を運営していて思いますがデザイン性の良い物件、そうでない物件ともに長期住んでもらえるかは居住性と利便性とかではないかと思います。

自分がオーナーで見たときに今の不動産市場がオーナーにとって儲けがでずリスクが大きい物件やビズネスモデルが多いということです。不動産管理会社、仲介会社、シェアハウス管理会社などエンドユーザーを獲得しやすくするために過剰投資してオーナからしたら採算合わない価格で貸し出して満室実績つくり全く無知な新しい顧客を開拓して同じように展開していく。最初のころのお客さんが数年もたたずに撤退していったりする中で不動産投資を夢見る再び食い物にする構図。

西区の城西にあるシェアハウスなんかは以前見学した時、すべてが白で家一軒はいるほどの吹き抜けを空間利用していた設計で何でも東大の先生が設計したそうな、、、、どんなふうに共益費を取っていくのかわからないけど電気代は尋常ではないし吹き抜けが上まで抜けて仕切りがないので騒いでいれば反響するしキッチンも吹き抜けで区切られていないので当然汚れも経年で普通の物件に比べればひどい。

入居率悪くなればオーナーサイドに行って再投資。

 

入居者のことを考える必要もあるけど、オーナー目線と将来のメンテナンスコストを考えない今の不動産投資は非常に危険と思う

 

不動産投資をしたい方は、我々不動産オーナーや業者が集まる 不動産ガチトークなどで情報交換してみませんか?施主支給やいかにコストを抑えるかなど研究しましょう!!

 

 

http://blogos.com/article/279647/

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